近日，北京市发文，《北京市共有产权住房管理暂行办法》自2017年9月30日起正式实施。其中明确了未来五年供应25万套共有产权住房的目标。北京户籍无房户，有望在未来等到一套合适的共有产权房。

　　同时，住房城乡建设部也印发了《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》，支持北京市、上海市深化发展共有产权住房试点工作，鼓励两市在共有产权住房建设模式、产权划分、使用管理、产权转让等方面进行探索。

　　各地关于共有产权住房的方案，能否成为样板推向全国?人们较关心的房价会降吗?

　　什么是共有产权房?

　　共有产权房不是一个新概念，据《北京市共有产权住房管理暂行办法》规定，共有产权住房，是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

　　北京方案能否推向全国?

　　2014年，北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市明确被列为全国共有产权住房试点城市。

　　在2014年两会期间，时任全国政协委员、住建部副部长的仇保兴表示，共有产权住房目前还是纳入到保障房体系管理，但未来应该会单独归类进行管理。

　　全国政协委员、国土资源部原副部长胡存智也曾表示过，会在一线城市和部分供需关系紧张的二线城市，加大共有产权住房的土地供应量。

　　不过，共有产权房具体怎么建?

　　2017年9月30日即将正式实施的北京版方案，相比之下，更加体系化，被业界看作或将成为未来全国推出的房地产长效机制的重要样板。

　　目前，除了北京市明确25万套共有产权住房目标，上海市截至2016年底也已供应共有产权保障住房8.9万套。住建部鼓励两市以制度创新为核心，结合本地实际，大胆探索，力争形成可复制、可推广的试点经验。

　　此外，广东省住建厅、发改委上月印发的《广东省新型城镇化规划(2016-2020)》提出，探索建立共有产权住房制度。不过，也有专家分析认为，广东的广州、佛山、肇庆被列入13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，近期部分地方可能侧重发展租赁住房。

　　那么，北京版方案有哪些亮点呢?

　　《北京市共有产权住房管理暂行办法》规定，拟新推的“共有产权住房”，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%;一个家庭只能购买一套共有产权住房;共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格。开发建设单位依据销售均价，结合房屋楼层、朝向、位置等因素，确定每套房屋的销售价格，价格浮动范围为±5%;共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。同时，北京共有产权住房可落户入学。

　　根据该办法，今后五年北京将完成25万套共有产权住房供地，通过加快房源供应，提升建设品质，公平合理分配，进一步稳定社会预期，坚决抑制投资投机性购房需求，促进住房回归居住属性。

　　专家认为，共有产权房吸取了自住房的优点，规避了一些缺点。从产权意义上保护了保障房人群的资产升值权，体系内流转又可以做到避免过度福利化。未来共有产权房购房者退出后，再购房群体依然是共有产权房群体，这样可以避免过去的经济适用房小区大量转商的现象。减少了带有投资属性需求的进入共有产权市场。

　　过去，有钱的可以买商品房，困难的可以申请廉租房等保障性住房，但一直以来并没有针对解决夹心阶层住房问题的产品，如今推出的共有产权房，应该是这个群体的福音。

　　除了政策支持，分析人士也指出，未来公租房、年轻人为主要需求群体的租赁住房、流动性较差的共有产权住房、无限制但供应较少的商品房，将共同构成一线城市和热点城市多层次的住房供应体系，成为长效机制的重要组成部分。

　　房价会跌吗?

　　共有产权房的推出，主要应对的还是刚需。那么，共有产权房对买房者的吸引力大吗?

　　“共有产权房的较重大的政策变化是，不得转商，也就是说，购房者将永远不能获得完全意义上的投资价值。虽然在体系内也有需的升值可能性。”中原地产首席分析师张大伟表示，共有产权房可流转但投资属性弱。

　　那么有多少人会申请?张大伟分析，看过去的自住房，申购人群数量大约维持在15万户左右，其中很大部分是优先人群。“但共有产权房相比自住房较大的变化是，不得转商，但价格又比之前不得流转的经济适用房高。购买过共有产权房后，如果将来再买房需要退出共有产权房。”所以，张大伟预计，北京共有产权房的申购人群数量大约为5-10万户。

　　另外，北京市共有产权房用地大增，而商品房用地则相对历史平均水平减少，这是否会对商品房的价格造成影响?

　　方圆资产管理首席市场分析师邓浩志分析，如果共有产权房用地占用普通住宅的指标，那商品住宅供应可能会更加紧张，商品房价格也可能上涨。

　　不过，在张大伟看来，因为共有产权房的价格明显要比周边房价低，有的甚至低30%左右，对这部分住房的房价是有抑制作用的。

　　分析人士表示，整体看，在共有产权房继续推动下，市场的观望情绪会继续加强，特别是大量房源供应后，整体价格的稳定已经可以预期。

　　但如果共有产权房用地占用普通住宅指标，则属一种行政间接补贴行为。因为共有产权房或者土地价格都是低于公开市场价的，建设这些项目都会减少地方政府的财政收入。所以建设越多，地方财政承担的压力会更大，所以这次共有产权房发展的结果仍需观察。

　　共有产权房如何申请?

　　以北京为例。

　　《北京市共有产权住房管理暂行办法》规定，申请购买北京共有产权住房的家庭，应符合以下条件：

　　(一)申请人应具有完全民事行为能力，申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。

　　(二)申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员在本市均无住房。

　　一个家庭只能购买一套共有产权住房。

　　办法明确，申请家庭符合本办法第九条规定条件，但有以下情形之一的，不得申请购买共有产权住房：

　　(一)申请家庭已签订住房购买合同或征收(拆迁)安置房补偿协议的。

　　(二)申请家庭在本市有住房转出记录的。

　　(三)有住房家庭夫妻离异后单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年的。

　　(四)申请家庭有违法建设行为，申请时未将违法建筑物、构筑物或设施等拆除的。

　　申请家庭承租公共租赁住房、公有住房(含直管和自管公房等)后又购买共有产权住房的，应在购房合同网签前书面承诺腾退所租住房屋。

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